Jak našetřit na hypotéku: moje vlastní cesta za 7 let (chyby, investice, strategie)

Stručně: jak našetřit na hypotéku

• Na hypotéku obvykle potřebuješ naspořeno 10–20 % z ceny nemovitosti (mladší 36 let mohou dosáhnout na hypotéku i s nižšími úsporami).
• Pokud máš možnost, můžeš dočasně zastavit jinou nemovitost (vlastní nebo blízkých, s jejich souhlasem), dokud si nesplatíš 10–20 % ceny nemovitosti. Nebo si půjčit/dostat dar od rodiny.
• Mně to štěstí nepotkalo a našetřit mi trvalo 7 let – délka se ale liší podle příjmu a zvolené strategie.
• Nejvíc mi pomohlo: pravidelné investování (i v malých částkách), sledování výdajů, růst příjmu a jasně definovaný cíl.
• Pro dlouhý horizont (5+ let) mi nejvíc vyhovovaly ETF – nižší poplatky a méně starostí než třeba P2P lending.

Celý postup – včetně toho, čemu se radši vyhnout – najdeš níže.

Proč mi tak dlouho trvalo našetřit na hypotéku?

Od prvních investic po koupi bytu v roce 2024 mi to trvalo přibližně 7 let. Za tu dobu jsem vyzkoušela několik investičních strategií – některé fungovaly, jiné vůbec. Tady je pár důvodů, proč mi to trvalo tak dlouho, a co bych na tvém místě hlídala.

• Nízká mzda: Na začátku jsem prostě nevydělávala moc – s nástupním platem po škole jsem byla ráda, že mi na spoření nebo investování vůbec něco zbylo.
• Skrytý zabiják finanční rezervy: K tomu jsem se dost často stěhovala, což někdy bylo prostě nutné, ale jindy ne tak úplně. Zpětně to stálo víc peněz, než jsem si tehdy uvědomovala. Pokaždé nová kauce, často i vyšší nájem, poplatky za stěhování a nějaké to nové vybavení nebo doplňky do bytu – i když jsem část kupovala z druhé ruky. Jestli chceš na hypotéku šetřit rychleji, vyplatí se zvážit, jak často se stěhuješ a jestli to za tu cenu stojí.
• Cestování, brunche apod.: Single a couple život prostě něco stojí. Člověk si chce užít, ale je to něco za něco. Určitě jsem mohla lépe plánovat svůj rozpočet a šetřit víc. Tomu, jak si rozvrhnout své výdaje jsem se věnovala v tomhle článku.
• Čekání na Godota: Zdržení přišlo i v době, kdy jsem už měla něco naspořeno – čekala jsem, až se do společné koupě bude chtít pustit i tehdejší partner. Čas ale plynul a ceny nemovitostí mezitím rostly. Pokud řešíš podobnou situaci, počítej s tím, že čekání na společné rozhodnutí tě může vyjít draho.

Jak získat byt dřív, než našetříš na hypotéku

O těchhle možnostech jsem sama dlouho nevěděla – dozvěděla jsem se o nich, až když jsme byli s partnerem na prohlídce novostavby. Přitom se vyplatí je znát dopředu, protože do koupě dávají víc času sehnat peníze, než by ses možná domnívala.

Jedna cesta jsou služby typu Ownest – byt koupí za tebe a ty v něm zatím bydlíš v nájmu s opcí na odkup. Na hypotéku pak stačí naspořit jen kolem 3 % místo obvyklých 10–20 %. S touto službou nemám osobní zkušenosti, jen ji zmiňuji jako zajímavost. Tím, že za tím stojí Bezreality a ČSOB to vypadá důvěryhodně.

Druhá možnost se týká koupě bytu přímo od developera ještě před dostavěním. Při rezervaci zaplatíš jen rezervační poplatek, zbytek kupní ceny – a tedy i řešení hypotéky – doplácíš až ke kolaudaci, tedy klidně o rok i víc později. Do té doby máš pořád čas si zbylé peníze sehnat nebo doladit financování.

Co mi nejvíc pomohlo našetřit na hypotéku

Když se mě dnes někdo zeptá, jak našetřit na hypotéku, odpověď není jedna konkrétní investice ani jeden zázračný trik. Pomohlo mi několik věcí najednou:

• Jako první jsem si vytvořila rezervu na spořícím účtu. Jak vytvořit rezervu popisuju v samostatném článku zde.
• Začala jsem investovat poměrně brzy a pravidelně, i když zpočátku šlo jen o malé částky.
• Postupně mi rostl příjem – změnila jsem obor, práci a po několika letech přišlo i povýšení.
• Naučila jsem se sledovat výdaje a přemýšlet, kde můžu ušetřit (pro mě to bylo hlavně oblečení, doplňky, kosmetika).
• Snažila jsem se neutrácet víc jen proto, že jsem vydělávala víc.
• Dlouho jsem žila bez auta – v Praze jsem ho nepotřebovala a nechtěla platit za něco, co bych využívala jen občas.
• Nebála jsem se změnit strategii, když se ukázalo, že některá investice není tak výhodná, jak jsem čekala.
• Nejdůležitější ale bylo, že jsem měla konkrétní cíl, i když se zdál zezačátku nedosažitelný.

Jaké investice mi pomohly – a jaké ne

Zkráceně moje investiční cesta: první roky jsem posílala peníze do podílového fondu a později i do P2P platforem (Mintos, EstateGuru a další), kde lákaly vysoké úroky. Fungovalo to, dokud nepřišel covid a válka na Ukrajině – část peněz z P2P se mi vrátila až po dlouhé době a některé jsem dosud neviděla vůbec.

Po téhle zkušenosti jsem přešla na ETF (konkrétně Vanguard FTSE All-World) a posílala jsem tam pravidelně menší částky. Pro horizont 5 a víc let mi to sedělo mnohem víc – nižší poplatky, žádné sledování jednotlivých dlužníků a celkově míň starostí. Ze všeho, co jsem vyzkoušela, mají ETF navíc jednoznačně nejlepší diverzifikaci – peníze nejsou svázané s jedním fondem nebo pár dlužníky, ale rozložené mezi tisíce firem najednou, což hraje roli i při dlouhodobém spoření na hypotéku.

Není to doporučení konkrétní investice, jen shrnutí toho, co u mě fungovalo. Jestli tě zajímá spořicí účet vs. ETF, mrkni na časté otázky níže.

Co bych při spoření na hypotéku udělala jinak

• Dnes bych se raději méně bála investovat do akcií a radši tohle téma víc vzala do svých rukou. Vše bych si nastudovala a zjistila, jaké jsou možnosti.
• Tím, že jsem se pustila do P2P lendingu a jiných investic jsem ztratila nejen peníze, ale i čas kdy se mohly moje investice hodnotit.
• Také bych asi méně věřila finančnímu poradci, i když jsem ho měla doporučeného. Moje zkušenost nasvědčuje tomu, že jejich práce je doporučovat produkty, které mají v nabídce, ne to, co je nejvýhodnější.

Jak spočítat, kolik si můžeš dovolit splácet

Úroky na hypotéky byly v době, kdy jsme kupovali byt, kolem 5 %, takže jedno z nejtěžších rozhodnutí bylo, jestli koupit hned, nebo počkat na lepší podmínky.

Na začátku jsme měli dost optimistickou představu o ceně bytu – realita byla nakonec dražší, než jsme čekali. Museli jsme si proto spočítat, na kolik se vlastně můžeme zadlužit. S bonitou jsme problém neměli, banka by nám půjčila klidně i víc, ale chtěli jsme si sami spočítat, kolik reálně unesu splácet teď a kolik případně na mateřské a rodičovské, aby to pro nás bylo bezpečné. Vyšlo nám, že bychom se s podobným příjmem oba neměli zadlužit na víc než 40–45 %.

Financování jsme nakonec řešili z 20 % vlastními zdroji a zbytek hypotékou. Investované peníze jsme si stáhli na účet hned po podpisu kupní smlouvy, abychom neriskovali pád cen do doby splacení – i za cenu toho, že jsme zrovna přišli o období růstu.

Jedna věc, kterou bych zpětně udělala jinak: nechala bych si od rodičů půjčit menší část místo toho, abych sáhla do všech rezerv. Na začátku totiž splácení jistiny jde opravdu pomalu, takže se vyplatí podívat se předem na harmonogram splácení, který dostaneš ke smlouvě.

Vedlejší náklady na hypotéku, na které je nutné se připravit

Do kalkulace navíc vstupují poplatky za pojištění – pracovní neschopnosti, rizikové životní pojištění a pojištění nemovitosti. Protože se odvíjejí od kupní ceny, nejde o zanedbatelné částky, i když jsem si to zpočátku myslela.

Měsíční splátku včetně pojištění nebo bez něj spočítáš v kalkulačkách na webu každé banky; u rizikového životního pojištění (které jsem zvolila místo pojištění schopnosti splácet) ti přesnou cenu spočítá pojišťovací poradce – záleží na věku, zdravotní historii i výši úvěru.

---

Časté otázky o spoření na hypotéku

Závěr

Když se dnes ohlédnu zpět, největší lekcí pro mě není konkrétní návod, jak našetřit na hypotéku. Je to poznání, že budování majetku je dlouhodobý proces a nedá se nijak uspěchat.

Na hypotéku jsem nenašetřila díky jedné geniální investici, ani díky tomu, že bych si odpírala každou kávu nebo dovolenou. Šlo o kombinaci rostoucích příjmů, pravidelného investování, několika drahých chyb a hlavně trpělivosti a schopnosti rozhodnout se v pravou chvíli.