Stručně: jak našetřit na hypotéku
- Na hypotéku potřebujete obvykle naspořeno 10–20 % z ceny nemovitosti
(mladší 36 let dosáhnou na hypotéku s nižšími úsporami). - Mně to trvalo 7 let – délka se ale liší podle příjmu a zvolené strategie.
- Nejvíc mi pomohlo: pravidelné investování (i v malých částkách),
sledování výdajů, růst příjmu a jasně definovaný cíl. - Pro dlouhý horizont (5+ let) mi nejvíc vyhovovaly ETF – nižší poplatky
a méně starostí než P2P lending.
Celý příběh – včetně chyb, kterým se můžete vyhnout – najdete níže.
Úvod: kolik let mi trvalo našetřit na hypotéku
Když se dnes zpětně podívám na cestu k vlastnímu bydlení, nepřijde mi, že bych udělala jedno geniální finanční rozhodnutí, díky kterému jsem si mohla koupit byt. Ve skutečnosti to byla kombinace mnoha malých kroků, několika chyb, rostoucích příjmů a hlavně času.
Na vlastní prostředky na hypotéku jsem nespořila rok ani dva. Pokud počítám od prvních investic po koupi bytu v roce 2024, trvala moje cesta přibližně 7 let. Za tu dobu jsem vystřídala několik investičních strategií, zažila období euforie i zklamání a postupně zjistila, že budování majetku je mnohem méně o hledání dokonalé investice a mnohem víc o trpělivosti. Bohužel.
V tomto článku popisuji svoji vlastní cestu. Není to návod, jak si koupit byt, ani doporučení konkrétních investic. Je to spíš souhrn toho, co mi pomohlo, co se nepovedlo a jak jsem se nakonec dostala k tomu, že jsme si s partnerem mohli dovolit vlastní bydlení.
Jak jsem začala investovat: první chyby s podílovými fondy a P2P lendingem
Začátky mého spoření a investování sahají někam do roku 2017, kdy jsem končila školu a nastoupila do své první práce.
Už v té době jsem věděla o složeném úročení a chtěla jsem co nejdřív začít. S mým nástupním platem jsem ale byla ráda, že jsem posílala alespoň pár stovek na důchodové připojištění. Hned, jak to šlo, jsem si ale na doporučení kolegy zařídila podílový fond, který nechci zmiňovat, aby to nevyznělo jako pomluva, jelikož s touto společností jsem neměla žádný problém.
Bohužel tenkrát asi nebyly ETF mezi drobnými investory tak známé jako dnes, takže jsem šla přes finančního poradce, který mi pomohl definovat cílovou částku a strategii, a já jsem začala posílat peníze.
Abych se přiznala, vůbec jsem tenkrát nevěděla, jaký je můj cíl. Chtěla jsem prostě mít peníze – možná na byt, možná na důchod, možná pro pocit svobody, kdo ví… A ideálně co nejdřív. Samozřejmě jsem nešla do na první pohled podezřelých investic, ale trochu jsem i riskovala.
V tomhle investování jsem pokračovala asi 2 roky. Postupně mi trochu narostl příjem a taky mi někdo řekl o vysokých úrocích na Mintos. Začala jsem googlit informace o P2P lendingu a sledovat zahraniční youtubery, kteří o tom psali a točili videa.
Moc jsem nevěřila, že by mohl nastat nějaký velký problém, a tak jsem v P2P platformách držela tak 50–70 % svých peněz. Nejvíc jsem využívala Mintos a EstateGuru, ale měla jsem účty i na Bondoře, Lendermarketu a Peerberry.
Co se týče sledování výdajů, tak to jsem začala dělat někdy v době, kdy jsem měla peníze na spoustě P2P platforem a hodila se mi nějaká aplikace, kde uvidím přehledně, kolik kde mám investováno a kolik to vynáší. Rozhodně to ale nebylo nic důmyslného a pamatuju si hlavně to, jak časově náročné bylo z toho vyvodit nějaké závěry.
Pak přišel Covid.
Spousta mých dlužníků na P2P přestala platit a zprostředkovatelé nebyli schopni pokrýt ušlé peníze z garance, kterou slibovali. Další ránou byla válka na Ukrajině. Většina peněz se mi vrátila po delší době a některé mám zablokované dodnes nebo je už neuvídím.
Investice do elektrické koloběžky re.volt: proč ne každá investice vyjde
Mezi moje další investiční neúspěchy patřila investice do elektrické koloběžky od společnosti re.volt.
Inspirovala jsem se od tehdejšího přítele, který půjčoval svoje auto na HoppyGo, když ho zrovna nepotřeboval (skoro nikdy 🙂 ), a měl z toho slušný vedlejší příjem. Já se ale na koupi auta moc necítila – neuměla jsem moc řídit a nechtěla jsem se starat o provoz a jednat s lidmi. V době Covidu navíc šly ceny aut nahoru kvůli narušení dodávek dílů z Asie, takže jsem to neviděla jako dobrou příležitost.
Model sdílených koloběžek mi tehdy připadal jako zajímavý kompromis.
Ještěže jsem od re.volt koupila jen jednu koloběžku 🙂
Společnosti se nedařilo a v roce 2021 ukončila činnost.
Přechod na ETF: jak jsem začala investovat do Vanguard FTSE All-World
Pak přišel Covid a tzv. demokratizace investování, a já se konečně rozhodla na to jít jinak.
Zhodnocení v podílovém findu jsem měla tenkrát po 2–3 letech asi 10 %, což nebylo nejhorší, ale ani žádná sláva. Bohužel jsem zaplatila spoustu peněz na poplatcích (první půlrok mé příspěvky pokrývaly jen vstupní poplatky) a vybrala jsem to v červnu 2020, když jsem viděla, že fondu se nedaří dobře a chtěla jsem to zkusit jinak. Došlo mi, že musím něco změnit, jinak byt nebo finanční svobodu nikdy nebudu mít.
Tenkrát jsem nasypala peníze z podílového fondu i z P2P na Degiro a nakoupila Vanguard FTSE All-World UCITS USD Accumulating ETF, protože to doporučoval můj dlouho oblíbený YouTuber, kterému jsem dost věřila. Angelo je z Rakouska, kde je většina základních věcí ohledně investování podobná jako u nás narozdíl od USA a UK. Na české YouTubery jsem nikdy nekoukala a donedávna jsem ani nevěděla, že existují 🙂 Začala jsem tam posílat 1000 EUR každých pár měsíců, což bylo výhodné kvůli poplatkům u brokera Degiro.
Postupně jsem zjistila, že přesně tenhle přístup mi vyhovuje nejvíc. Nemusela jsem sledovat jednotlivé dlužníky, řešit garance ani přemýšlet, na které platformě je zrovna nejvyšší úrok.
Co mi nejvíc pomohlo našetřit na hypotéku
Když se mě dnes někdo zeptá, jak jsem našetřila na hypotéku, odpověď není jedna konkrétní investice ani jeden zázračný trik.
Nejvíc mi pomohlo několik věcí najednou.
Začala jsem investovat poměrně brzy, i když zpočátku šlo jen o malé částky. Postupně mi rostl příjem tím, že jsem změnila obor, práce a po několika letech přišlo i povýšení. Naučila jsem se sledovat své výdaje a vědět, kam moje peníze odcházejí. Nebála jsem se změnit strategii, když jsem zjistila, že některé investice nejsou tak výhodné, jak jsem si původně myslela.
Pokud chceš vědět, jak si nastavit rozpočet , koukni na související články.
Velkou roli sehrálo také to, že jsem dlouho žila bez auta. V Praze jsem ho jednoduše nepotřebovala a nechtěla platit za něco, co bych využívala jen občas.
Možná nejdůležitější ale bylo to, že jsem nakonec viděla konkrétní cíl. Neinvestovala jsem proto, abych měla na účtu co nejvyšší číslo. Investovala jsem proto, že jsem chtěla jednou bydlet ve vlastním.
Jak se z investování stal plán na koupi vlastního bytu
V roce 2022 jsem už viděla pěkné zhodnocení na svém důchodovém připojištění a něco málo se urodilo i na ETF. Konečně jsem měla pocit, že mi to funguje a nemusím se o to tolik starat jako třeba s P2P lendingem. Měla jsem našetřeno a cítila jsem v životě konečně stabilitu.
Začala jsem se proto zajímat o koupi nemovitosti s tehdejším přítelem. Ten z toho ale asi nebyl až tak nadšený, protože po pár navštívených domech následoval rozchod.
V té době mi bylo 30 a bylo mi jasné, že bude zase trvat, než někoho najdu a než společně něco koupíme – a už jsem se nechtěla dál zdržovat, když se pokles cen nedal očekávat.
Pamatuju si, že na první schůzce se svým nynějším partnerem jsem mu říkala, že už nehodlám dál čekat, až s někým něco koupím, a radši půjdu do nějaké garsonky, než nemít vůbec nic – a když si nakonec někoho najdu, tak jí prodám nebo pronajmu.
Náš vztah ale pokračoval a cíl koupit nemovitost se stal společným.
Po ani ne roce a půl jsme rozbili prasátka a koupili si byt.
Já na to použila peníze z ETF portfolia plus velkou část své rezervy na spořicím účtě.
Vyřízení hypotéky: na co si dát pozor při výpočtu splátek a pojištění
Podmínky pro koupi se tenkrát nezdály dvakrát optimální, protože úroky na hypotéky byly kolem 5 %. Nejtěžší rozhodnutí tedy bylo, jestli využít situace, kdy málo lidí kupuje, a mít vysoký úrok nějakou dobu, nebo počkat.
Co se týče ceny bytu, na začátku jsem měla naprosto jinou představu o maximální částce, kterou chci platit, než byla realita. Moje představa byla velmi optimistická. Také jsem nevěděla přesně, kolik si můžeme maximálně půjčit.
Když ale bylo jasné, že původní rozpočet přesáhneme, museli jsme si ujasnit, kolik můžeme reálně splácet každý měsíc teď a kolik až budu případně na mateřské a rodičovské. Z toho nám vyšlo, že pokud máme oba podobný příjem, nesmíme se zadlužit na víc než 40–45 %.
Dále do kalkulace vstupovaly poplatky za pojištění pracovní neschopnosti, rizikové životní pojištění a pojištění nemovitosti. I u těchto položek jsem optimisticky doufala, že to nebude moc peněz, ale jelikož se odvíjejí od kupní ceny, nebyly to zanedbatelné částky. Údaje o tom, jaká je měsíční splátka včetně nebo bez pojištění schopnosti splácet se dozvíte z běžných kalkulaček na stránkách každé banky.
Pokud jde o rizikové životní pojištění, které jsem zvolila já místo pojištění schopnosti splácet, musíte zjistit u pojišťovacího poradce, protože záleží (hodně zjednodušeně) na vašem věku, historii onemocnění, výši úvěru nebo na částce, na kterou se chcete pojistit a na jaké všechna rizika. U mě dokonce poradce navrhl, aby se částka, na kterou jsem pojištěná průběžně snižovala podle toho, kolik ještě zbývá doplatit, aby to bylo výhodnější.
Financování jsme nakonec řešili vlastními zdroji asi z 20 % a zbytek hypotékou.
Peníze jsme si stáhli na účet hned v době, kdy jsme podepsali kupní smlouvu, protože za měsíc nebo dva mělo dojít ke splacení naší části a nechtěli jsme riskovat, že dojde k pádu cen. Teoreticky bychom si mohli vzít půjčku na menší část, ale nechtěli jsme přijít o veškeré rezervy a ještě jsme museli vybavit byt včetně kuchyně.
Zpětně ale lituju, že jsem nepožádala o půjčku rodiče, protože na začátku jde splácení jistiny opravdu pomalu. Tak pomalu, že jsem se i já divila… Takže doporučuji věnovat nějaký čas harmonogramu splácení, který dostanete ke smlouvě.
Co bych při spoření na hypotéku udělala jinak
Paradoxně toho není mnoho.
Většinu rozhodnutí jsem dělala podle informací, které jsem měla v danou chvíli k dispozici, a nikdy jsem neriskovala víc peněz, než jsem si mohla dovolit ztratit.
Covid ani válku na Ukrajině jsem předvídat nedokázala.
Kdybych ale měla něco doporučit svému mladšímu já, věnovala bych víc času studiu fungování hypoték, výpočtu bonity a celkových nákladů spojených s pojištěním.
Výběr bytu: jak jsme hledali bydlení v Praze
Byt jsme kupovali v únoru 2024. Hledali jsme byt s dobrou dostupností na Pankrác/Budějovickou/Chodov, protože jsme oba bydleli na Praze 4 ještě před tím, než jsme se s partnerem seznámili, a v této části Prahy má kanceláře mnoho firem včetně té, kde pracujeme oba.
Dohodli jsme se, že chceme byt, ne dům – je to jednodušší na údržbu, člověk nemusí spoustu věcí řešit sám a o řadu nákladů a starostí se dělí v rámci SVJ.
Pro mě byla důležitá dostupnost do práce a základní občanská vybavenost, případně školky a školy pro děti. To jsou v Praze normální věci, ale v domě by to v rámci rozpočtu nebylo myslitelné. S tím souvisí i to, že bych nerada dojížděla autem a trávila čas v kolonách na městském okruhu – nerada řídím ve velkém provozu, a kdybychom měli dítě, museli bychom dělat taxi, nebo by nás nenávidělo za to, že musí sedět doma. 🙂
Původně jsme hledali jakýkoliv byt 3+kk nebo víc, alespoň 75 m², s balkonem nebo lodžií a parkováním.
Pak jsme ale objevili byty s předzahrádkou.
A bylo rozhodnuto – brzy nám došlo, že předzahrádku nutně potřebujeme na posezení, grilování a hlavně pro psa.
Takových bytů moc není a když jsou, tak naprostá většina je v novostavbách. Ty mají i lepší energetické štítky, rovnou zavedený optický internet a podobně. Byt a jeho vybavení je nějakou dobu v záruce a případné problémy by se daly reklamovat, takže lze čekat, že aspoň pár let nebudou nutné větší opravy.
I když jsem byla zvyklá na starší domy v centru Prahy a vždycky jsem si myslela, že nějaký takový jednou koupím, musela jsem uznat, že koupě novostavby je mnohem pohodlnější na bydlení a výhodnější investice, kdybychom byt jednou prodávali.
Časté otázky o spoření na hypotéku
Kolik si naspořit na hypotéku?
Záleží na cílové nemovitosti a podmínkách banky, ale typicky se počítá s vlastními zdroji ve výši alespoň 10–20 % kupní ceny. My jsme nakonec financovali vlastními prostředky asi 20 % a zbytek hypotékou.
Jak dlouho trvá naspořit na hypotéku?
U mě to bylo přibližně 7 let od prvních investic po koupi bytu. Délka se ale liší podle příjmu, výše cílové částky a investiční strategie.
Je lepší spořit na spořicím účtu, nebo investovat do ETF?
Pro dlouhodobý horizont (5+ let) mi osobně nejvíc vyhovovaly ETF kvůli nižším poplatkům a jednoduchosti oproti P2P lendingu nebo aktivně řízeným fondům. Krátkodobou rezervu je ale lepší držet na spořicím účtu, ne v investicích.
Na co si dát pozor při výpočtu splátky hypotéky?
Kromě samotné splátky jsme nepočítali s náklady na pojištění pracovní neschopnosti, životní pojištění a pojištění nemovitosti – tyto položky nás překvapily víc než cena bytu samotná.
Závěr
Když se dnes ohlédnu zpět, největší lekcí pro mě není to, jak našetřit na hypotéku. Tou největší lekcí je, že budování majetku je dlouhodobý proces a nejde to nijak uspěchat.
Na hypotéku jsem nenašetřila díky jedné geniální investici. Nenašetřila jsem ji ani díky tomu, že bych si odpírala každou kávu nebo dovolenou.
Ve skutečnosti šlo o kombinaci rostoucích příjmů, pravidelného investování, několika drahých chyb a hlavně trpělivosti a schopnosti rozhodnout se v pravou chvíli.
Napsat komentář